نوبل معماری به مسکن «ارزانساخت»
یک معمار باتجربه در زمینه «شهرسازی اجتماعی» از شیلی، موفق شد معتبرترین جایزه جهانی معماری را تحت عنوان «پریتزکر» که بهعنوان نوبل معماری مطرح است، به خود اختصاص دهد. برنده جایزه معماری سال 2016، طراح شکل جدیدی از «مسکن اجتماعی» تحت عنوان «نیمی از یک خانه خوب» است که در قالب آن، دولتها بهخصوص در کشورهای در حال توسعه قادر خواهند شد بحران جهانی «تامین مسکن کمدرآمدها» و «رشد زاغهنشینی در حاشیه شهرها» را مرتفع کنند. در این طرح مجموعهای از آپارتمانها برای طبقه کارگری در محدوده مرکزی شهر به شکل «ساخت صرفا قسمتهای پرهزینه و اساسی ساختمان با حداکثر کیفیت» احداث میشود و واحدهای مسکونی در مرحله «پایان سفتکاری اما قابل سکونت» تحویل کمدرآمدها میشود.
|
|
|
دو معادله ملکی در 22 منطقه تهران
مقایسه 22 منطقه تهران با سه معیار «حجم معاملات خرید مسکن»، «میزان برخورداری از امکانات شهری» و همچنین «جمعیت ساکن در هر منطقه»، از دو معادله معنادار در بازار املاک پایتخت رمزگشایی میکند. بر این اساس، بین توزیع منطقهای معاملات و سطح امکانات، رابطه معکوس و میان حجم معاملات با جمعیت مناطق رابطه مستقیم برقرار است؛ بهطوریکه 5 منطقه اول پرفروش را همان 5 منطقه پرجمعیت شهر تشکیل میدهد. این دو رابطه نشان میدهد خریداران مسکن محله مطلوب را با لحاظ 8 پارامتر از جمله «فاصله از مرکز شهر و فراوانی نوسازها» انتخاب میکنند.
|
|
|
سرعت صفرتورم مسکن
سرعت تغییرات قیمت مسکن در 30 مرکز استان به تبعیت از تهران، صفر شد. اطلاعات دفتر اقتصاد مسکن از آخرین سطح قیمت ملک در کل کشور نشان میدهد در حال حاضر میانگین وزنی قیمت هر متر مربع آپارتمان در کشور دو میلیون و 850 هزار تومان است که در مقایسه با سال گذشته، ثابت مانده است. شیب تورم کشوری مسکن بعد از جهش 34 درصدی سال 92، در سطح صاف کنونی قرار گرفته است. شرایط فعلی با توجه به قدرت 31 درصدی وام مسکن در پوشش هزینه خرید، برای معاملات مصرفی مناسب ارزیابی میشود.
|
انتقال برد - برد «پادگان»ها از پایتخت
اولین توافق برد-برد برای کوچ پادگانها از محدوده شهری پایتخت انجام و راهکار پیشنهادی مدیران شهرداری برای آزادسازی اراضی پادگانها با موافقت کمیسیون ماده پنج برای تصویب نهایی به شورای عالی شهرسازی و معماری فرستاده شد. برمبنای توافق اولیه و الگوی پیشنهادی مدیریت شهری، مقرر شد پادگان 06(متعلق به ارتش جمهوری اسلامی ایران) بهعنوان یکی از بزرگترین پادگانهای فعلی پایتخت در راستای تامین مصالح عمومی شهروندان از شهر خارج شود.
|
حریم ردیابی معاملات مسکن
«رهگیری» معاملات مسکن که از سال 87 برای همه نقلوانتقالات ملکی اجباری شده بود، از امروز مشمول حریم جدید شد. براساس حکم هیات عمومی دیوان عدالت اداری و بخشنامه روز گذشته سازمان امور مالیاتی، از این پس خریدار و فروشنده ملک برای دریافت سند محضری و مفاصا حساب مالیاتی، نیازی به اخذ کدرهگیری –رفتن به بنگاه- ندارند و شرط استعلام کدرهگیری در دفترخانهها و ادارات مالیاتی حذف شده است. با این حال، مشاوران املاک طبق مصوبه هیات دولت، همچنان مکلف به استفاده از مبایعهنامه و اجارهنامههای ممهور به کد رهگیری هستند و وظیفه دارند جزئیات قراردادهای تنظیم شده را در سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات، وارد کنند. طی 8 سال اخیر همه معاملات مسکن باید از کانال بنگاهها، عبور میکرد و حتی افرادی که به هر دلیل، مراجعه مستقیم به دفترخانهها برای نقلوانتقال ملک داشتند، مجبور بودند ابتدا یک کد رهگیری از یک بنگاه مسکن دریافت کنند؛ اما اخیرا هیات عمومی دیوان عدالت اداری در جریان رسیدگی به یک اعتراض درباره وجود یکسری مغایرت قانونی در مصوبه 7 بندی سال 87 هیات دولت، بخشهایی از این مصوبه را ابطال کرد و براساس حکم این هیات، در حال حاضر «محدوده تازهای برای رهگیری معاملات ملک در بازار مسکن» تعیین شده است.
|
نسخه باختباخت لیزینگ مسکن
پیشنویس «دستورالعمل راهاندازی بازار لیزینگ مسکن» که اخیرا برای نظرخواهی در اختیار بانکها قرار گرفت، حاوی یک اشکال عمده است. طبق فرمول طراحی شده، شرکتهای لیزینگ غیروابسته به بانک، در تعیین نرخ سود تسهیلات مجاز به استفاده از «مکانیزم بازار» و شرایط عرضه و تقاضا هستند؛ اما شرکت لیزینگ زیرمجموعه موسسات اعتباری، باید از تصمیمات شورای پول و اعتبار تبعیت کند. گفته میشود بانکها با توجه به هزینههای تامین بلندمدت منابع با «نرخ دستوری»، قادر به راهاندازی لیزینگ مسکن نیستند.
|
دو ریشه تعمیق رکود مسکن
روند تغییرات بلندمدت «حجم معاملات خرید» آپارتمان و همچنین «میانگین قیمت» مسکن در تهران، از حرکت همجهت و واکنش دور از انتظار متقاضیان نسبت به سطح کاهنده تورم مسکن در سال جاری حکایت دارد. تقاضای خرید مسکن در سالهای 92 و 93، مطابق انتظارات منطقی از نوع عکسالعمل متقاضیان به نحوه افت و خیز قیمت مسکن، پیش رفت. به این صورت که با افزایش 33 درصدی قیمت مسکن در سال 92 –زمان جهش- حجم خرید مسکن در آن سال 44 درصد کاهش یافت و سپس در سال 93 با فروکش کردن شیب نرخ رشد قیمت مسکن به حدود 5 درصد و تخلیه حباب، حجم خرید و فروش آپارتمان در سال گذشته 32 درصد صعود کرد.
|
خرید مسکن مهر در 24 ساعت
گره بزرگی که در نتیجه به رسمیت شناخته نشدن صاحبان ثانویه مسکن مهر عملا مسیر خرید و فروش این واحدها را قفل کرده بود، به تازگی در بزرگترین شهر جدید اطراف پایتخت باز شد.
|
معرفی گرانترین ملک بازار 2015
سال گذشته میلادی قیمت فروش یک پنتهاوس در یکی از گرانترین برجهای نیویورک سیتی که به برج میلیاردرها معروف است، بازار مسکن آمریکا را شوکه کرد. در آن زمان سقف ارزش گرانترین خانه در نیویورک100میلیون دلار بود در حالی که این خانه به قیمت 100میلیون و 500 هزار دلار فروخته شد و هنوز شوک وارد شده آرام نشده بود که املاک «چتریت» قیمت 150 میلیون دلار را برای پنتهاوسی در خیابان «550مادیسون» که یکی از خیابانهای مشهور نیویورک سیتی است، تعیین کرد. در نهایت این پنت هاوس نیز به قیمت 200 میلیون دلار فروخته شد و پس از آن نیز خانه عظیمی در برج نیمهساخته «220 سنترال پارک ساوت» که قرار است یکی از 10 برج بلند نیویورکسیتی باشد، به همین قیمت فروخته شد. این معاملات گرانقیمت مسکن در نیویورک باعث مقایسه بازار مسکن نیویورک با رقیبان جهانیاش شد. مجله «ریل دیل» که به صنعت ساختمانسازی در آمریکا میپردازد، با بررسی ثبت قیمتهای زمین در دنیا و لیستهای خریدوفروش و گزارشها و همچنین مصاحبه با کارشناسان، لیستی از گرانقیمتترین خانههای معامله شده در سال 2015 را منتشر کرد. براساس گزارش موسسه جهانی املاک ساویلز، در اوایل سال گذشته در هنگکنگ ملکی به ارزش 8/ 657 میلیون دلار فروخته شد و در نتیجه هنگکنگ را در صدر این فهرست قرار داد.
|
ساخت و ساز فقط از کانال «مجری»
آیین نامه اجرایی قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان مصوب سال 75 پس از 19 سال اصلاح شد و در قالب این اصلاحیه اولین حکم قانونی برای منع فعالیت بسازوفروشهای فاقد پروانه اشتغال در کارساختمان از سوی دولت صادر شد.
|
سود پنهان ساخت در نقاط خاص
ساختوساز مسکونی در نقاط فرسوده و قدیمی شهرها –بافتهای فرسوده- برخلاف تصور سرمایهگذاران ساختمانی، میتواند مشروط به رعایت دو اصل، سودده شود. نتایج یک بررسی نشان میدهد در یکی از کلانشهرهای کشور، مشارکت دولت و شهرداری در افزایش خدمات شهری و «بهبود فضای کالبدی مناطق کلنگی» بهعنوان اصل اول، باعث رغبت به سرمایهگذاری شده؛ به طوریکه سازندهها با تعریف پروژههای بزرگ و «تجمیع پلاکها در حد یک بلوک شهری» بهعنوان اصل دوم، موفق به نوسازی خانههای قدیمی شدند. این مدل باعث سود سالانه متوسط 27 درصد برای سازندهها شده است.
|
دهمین نمایشگاه بین الملی ساختمان اربیل عراق
یکی از بزرگترین رویدادهای صنعت ساختمان در منطقه از سال 2008 تا امروز در اربیل عراق تحت عنوان دهمین نمایشـگاه بین المـللی صنـعت ساختمان، تجهیزات شهری، ماشین آلات و تجهیزات اربیل– عراق که همزمان با نمایشگاه تخصصی صنعت سنگ و تجهیزات وابسته و نمایشگاه ماشین آلات صنعتی می باشد،
|
علت تاخیر در اصلاح مقررات ساخت و ساز
معاون امور مسکن و ساختمان وزارت راه وشهرسازی دلیل اصلی تاخیر در تصویب اصلاحیه مبحث دوم مقررات ملی ساختمان را تشریح کرد. حامد مظاهریان دیروز در اینباره گفت: آنچه موجب شده فرآیند جمعبندی و تصویب اصلاحیه مقررات ساخت و ساز در قالب مبحث دوم مقررات ملی ساختمان اندکی طولانی شود به نگاه ویژهای برمیگردد که هماکنون دروزارت راه و شهرسازی حاکم شده است.
|
توقف سقوط آزاد ساختوساز
فرآیند «سقوط آزاد» ساختوسازهای مسکونی در کشور، با اصابت به سطح حداقلی «تیراژ ساخت» در نیمه اول امسال، سرانجام متوقف شد. آمار رسمی، از رشد «مثبت» تعداد واحد مسکونی در پروانههای ساختمانی طی تابستان 94، بعد از 5 فصل متوالی افت تیراژ حکایت دارد. وضعیت کنونی فعالیتهای ساختمانی نشان میدهد سازندهها تحت تاثیر 6 محرک از ناحیه «هزینه ساخت، معاملات ملک و تحولات اقتصادی-سیاسی» در حال بازگشت به بازار هستند. نیمه اول امسال، ساخت حدود 180 هزار واحد مسکونی در مناطق شهری آغاز شد که 30 درصد کمتر از نیاز است.
|
رابطه وام مسکن با قیمت
مهمترین پرسش کنونی فعالان بازار ملک –بهخصوص متقاضیان مصرفی- «نوع واکنش قیمت مسکن به تسهیلات جدید بانکی» است. این سوال کلیدی، در قالب یک بررسی از رابطه تاریخی بین «نوسانات قیمت مسکن و تغییر سقف وام خرید»، پاسخ داده شده و نتایج آن حاکی است طی 24 سال گذشته که دست کم در 7 مرتبه، سقف وام مسکن افزایش یافته، متناسب با «زمان تقویت وام»، عکسالعمل بازار و تاثیرپذیری قیمتها، متفاوت بوده است. در این سالها، مسوولان مالی بخش مسکن، فقط در سه دوره، با تشخیص نسبی «زمان طلایی» افزایش وام، موفق به تحریک غیرتورمی تقاضای مصرفی شدند و در چهار دوره دیگر، بهخاطر همزمانی افزایش وام با رشد فزاینده قیمت، بهعنوان «بدترین زمان» تسهیلات خرید متهم به جهش قیمت مسکن شد. تجربه دو دهه اخیر نشان میدهد «زمان طلایی» افزایش قدرت خرید مسکن، دوره بعد از جهش قیمت، یعنی زمان تخلیه حباب است که سفتهبازها از صحنه معاملات خارج شدهاند و تحریک تقاضا، صرفا خریداران مصرفی را هدف قرار میدهد. اکنون، در وامهای 100 و 160 میلیونی از یکسو، شرایط «زمان بهینه» تاحدودی رعایت شده و ازسوی دیگر این تسهیلات حاوی 10 ویژگی جدید است که اعمال آنها از سال آینده، باعث «رونق کنترل شده» در بخش مسکن میشود.
|
|
|
سه دست انداز در وام 160 میلیونی
انجمن انبوه سازان تهران در واکنش به مصوبه اخیر بانک مرکزی در مورد افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن به 160 میلیون تومان در شهر تهران اعلام کرد: دروازههای پیش بینی شده برای دسترسی به وام 160 میلیون تومانی خرید مسکن در تهران طوری طراحی شده که تنها حجم اندکی از تقاضای مصرفی برای خرید آپارتمان در پایتخت را پوشش میدهد.
|
نقشه خرید مسکن با سبد وام
پنج مسیر بابت پرداخت تسهیلات جدید مسکن، از ابتدای سال آینده و در فواصل زمانی مختلف، برای متقاضیان مصرفی باز میشود و در این قالب، دو وام 100 میلیونی «اوراق» و 160 میلیون تومانی «یکم» به اشکال متنوع در دسترس خریداران مسکن در تهران قرار میگیرد. مسیر اول که کوتاهترین راه دستیابی به وام است، تسهیلات 110 میلیونی (100 میلیون وام اوراق و 10 میلیون وام تعمیرات) را بدون نیاز به سپردهگذاری و حتی بدون اعمال شرط «خانهاولی»، در اختیار «زوج»ها قرار میدهد. در مسیر دوم، تسهیلات 170 میلیون تومانی صندوق پسانداز یکم، مشروط به یکسال سپردهگذاری، صرفا به زوجهای خانهاولی از اسفند 95 پرداخت میشود. بانک عامل بخش مسکن در قالب مسیر سوم، امکان استفاده از «سبد» ترکیبی وامهای جدید را فراهم کرده است؛ بهطوریکه گروه خاصی از متقاضیان، از اواخر بهار سال آینده میتوانند وام 140 میلیونی برای خرید مسکن دریافت کنند. این تسهیلات، به سازندهها نیز قابل پرداخت است. وامهای مصوب، با هدف تحریک ساختوساز در محدوده «بافتهای فرسوده»، با شرایط تسهیلشده، به متقاضیان خرید مسکن پرداخت میشود؛ از جمله اینکه، در این محدوده، به خرید خانه دوم نیز وام 170 میلیونی تعلق میگیرد. همچنین نرخ سود تسهیلات جدید، یک واحد درصد کاهش یافت.
|